“一年前，我在博鳌房地产论坛说的是‘此熊非彼熊也’。有些‘熊’你可以找机会买，有些‘熊’最好还是忍一忍。”7月28日下午，在恒隆地产2022年中期业绩说明会上，恒隆地产董事长陈启宗表示，对于一些项目需要小心为上，但如果有很好的项目，绝对可以考虑买。
7月28日，恒隆地产交出了2022年上半年成绩单。报告期内，恒隆地产及附属公司的总收入上升7%至53.02亿港元，营业溢利微升2%至37.08亿港元。按业务类型划分，物业租赁业务的收入约为49.86亿港元，还有约3.16亿港元来自物业销售收入。
“作为大型商业地产商，恒隆地产有较好的稳健性，融资成本较低，对风险控制得当，早期进入内地低成本拿地，可以说承接了内地市场发展红利。从中期业绩表现来看，整体而言，公司上半年业绩表现好于预期。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，但不确定性仍存，租赁市场的恢复需要一个相对缓慢的过程。
内地租赁收入微增至33.67亿港元
“我们最主要的收入来自投资物业，而投资物业内地占了68%，（中国）香港占了32%。”据恒隆地产行政总裁卢韦柏介绍，今年上半年的租赁收入基本与去年同期持平，其中，内地物业组合的租赁收入为33.67亿港元，（中国）香港物业组合租赁收入16.19亿港元。而内地物业组合租赁收入按人民币值计微升1%，但中国香港物业组合租赁收入同比跌幅为4%。
按业态划分，恒隆地产内地物业组合中来自商场和酒店的租赁收入分别同比下降1%和34%，从绝对值来说，来自商场的租赁收入最高，为人民币22.1亿元，占内地物业组合总租赁收入的79.4%。而写字楼在几种业态中相对表现较好，收入同比增长16%，为人民币5.47元。
对于内地写字楼业务的表现，卢韦柏直言这是一个“鼓舞人心的结果”。其表示，当前写字楼处于供过于求的大环境下，要做到这个增长不容易。
在商场表现方面，上海港汇恒隆广场以及沈阳市府恒隆广场同样因疫情影响，收入下滑2%及8%。相较之下，武汉恒隆广场租户销售额和客流量自2021年3月份开业以来稳步上扬，商场收入较去年快速增长1.8倍至人民币1.22亿元，出租率增加13个百分点，达到84%。
“港资企业精细化的持续运营特征显著，善于结合人口流量等要素打造项目，其项目地理区位普遍较优越，一般就在人流最密集的地铁附近，与中国香港的开发模式相似。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，相较于住宅地产开发，商业地产开发的周期长，资金需求量大，因此对于企业现金流考验较大。但不可否认的是，商业地产的前景仍然较为广阔，随着产业结构持续优化，人民生活水平提升，办公、消费等场所的需求日益增长；另外，目前很多城市的城市更新项目，有明确商业地产的规模比例，可见商业地产还具备较大的增长空间。
“不会受内地断供影响”
经过一整年没有物业销售入账后，今年上半年，恒隆地产将位于中国香港蓝塘道的一间大宅完成法定转让，带来3.16亿港元的销售收入，相应的边际利润率为52%。截至2022年6月30日，公司以10.98亿港元的代价预售125个住宅单位，有关收入预期于2023年完成销售交易后入账。
此外，公司2021年宣布在内地推出高端服务式寓所品牌“恒隆府”，该项目将先后落户武汉、无锡、昆明和沈阳四地的恒隆广场物业组合。但目前来看相关进度或有所调整。
如卢韦柏所说：“武汉恒隆府本身所有的东西都做好了，但坦白来讲环境不太好，所以我们希望看久一点。明年第三季度交付，还有时间找一个非常好的窗口，情况明朗一点之后再发售。”
值得一提的是，在被问及内地楼市出现的断供现象是否影响到项目销售时，卢韦柏称，“我们拿的地大部分都是做商业地产的，就算有一些公寓售卖，也是做高端和在市中心的项目。”
“现在断供是因为怕收不到楼，怕发展商不会完成项目，但我们有很多项目明年就开始交付了。”卢韦柏称，“公司财政稳健，做得起”。
此外，对于恒隆地产是否会出售非核心资产的问题，恒隆地产首席财务总监赵家驹表示，恒隆（地产）会定期检视自身物业的情况，一是为了看是否能再做一些AEI（物业提升空间），让资产拥有更好的租值；其次，也会视市况出售一些物业。
