站在房地产行业新旧发展动能转换的分水岭上，“去年很难，今年亦不轻松”是多数房企掌舵人的共识，未来5年至10年间，“稳”是行业发展的主脉搏。
关键是，战略和战术如何规划才能“把稳”方向盘？随着红利褪去，注重财务风控和培养利润第二增长曲线，或许是目前行业发展的新逻辑，这从部分房企的2021年财报数据中就可窥见一二。
以多年培育非房开业务的雅居乐为例，2021年营业额为730.28亿元，其中，物业发展确认销售收入及多元业务收入分别为584.02亿元及146.25亿元，收入占比分别为80%及20%。
展望未来，“坚守‘以地产为主，多元业务协同发展’的运营模式，整体业务稳步发展。”雅居乐管理层在年报中再次定调。
多元业务收入升至146亿元
从雅居乐交出的这份财报来看，多项核心数据稳定，与行业大势较为一致，可谓“过关”。
报告期内，雅居乐销售额逆势增0.59%至1390.1亿元，创下新高；实现营收730.28亿元，净利润90.98亿元，股东应占净利润为67.12亿元；毛利率为26%。
值得关注的是，在地产开发主业面临市场巨大挑战之际，雅居乐多年培育的非房开业务步入收获期，强化了其抗风险能力。2021年，雅居乐多元业务（即非房开业务）收入146.25亿元，占总营收比例同比增6.7个百分点至20%。
细分板块来看，雅居乐多元业务中的物业管理，收入同比大幅增加44.3%至113.3亿元（已剔除关联业务营业额），主要系雅生活持续扩大规模，包括于2021年收购新中民物业以及2020年所收购的中民物业在2021年录得全年营收。同时，物业管理业务经营利润也同比增加6.6%至19.64亿元。
环保业务方面，在“一核四驱N翼”发展战略下，雅居乐环保深耕危废物处理，择优布局能源发电、生态产业园、环保水务与生态修复等业务，2021年底录得收入增加20.9%至27.67亿元，并实现经营利润2.77亿元，同比上升170.3%。
此外，雅居乐还将目光瞄准新赛道，2021年进入新能源汽车及调味品板块，成为威马汽车及珠江桥生物科技公司股东。这两项业务将与雅居乐旗下地产及多元业务等协同发展，或进一步拓宽收入来源。
“对综合性房企而言，多元业务收入占比提升，意味着非房开业务发展速度更快，对公司收入形成新的有力支持，有利于提升抵御风险的能力。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，同时，多元业务步入收获期，也有利于资本市场对其有所青睐。
“近几年来，房企布局多元化业务拓展‘第二增长曲线’动作颇多，但短期内能够实现盈利者却很少。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者表示，雅居乐的非房开业务在行业内表现较好，一定程度上可以说是“进击者”，有利于提升外界对企业未来发展的信任度。
种种迹象显示，地产主业、多元化产业以及“新赛道”业务的协同发展，或将成为雅居乐未来发展的“三驾马车”，为公司坚守长期主义、保持高质量成长提供驱动力。但就当下而言，雅居乐的财务盘面表现可概括为“稳中有压”。
财务盘面“稳中有压”
截至2021年末，雅居乐净负债率为50.8%，剔除预收款后资产负债率为67.1%，这两项指标均大幅改善。在现金流方面，截至2021年底，雅居乐现金及银行存款总额为384.2亿元，其中现金及现金等价物228.03亿元，有限制现金156.17亿元，经营性现金流持续为正。
同期，雅居乐悉数赎回融资成本为8.55%的1亿美元优先永续资本证券，以及于2021年到期的本金总额为6亿美元、融资成本为8.5%的优先票据，展现了良好偿债能力与偿债意愿。
“整体来看，雅居乐财务指标不断改善，债务结构有所优化，财务盘面比较稳健。”梁楠表示，通过加强现金流管理，合理安排偿债计划，雅居乐2021年内各项到期债务均按时偿还。
压力则来自于整个行业层面当下销售市场的下行。据不完全统计，今年前4个月，13家房企合计实现销售额约8998亿元，同比降幅约为41%。其中，雅居乐2022年前4个月销售250亿元。
鉴于此，雅居乐在调整营销策略和各区域可售资源促进销售的同时，也通过动态开展资产盘点，适时盘活及处理部分非核心资产，提升资产使用效益，以稳定现金流及保障到期债务兑付。
“在当前的市场格局下，房企应该以降低库存、合理投资为首要任务，同时在债务管理、融资创新方面积极作为，必要的时候可考虑资产处置。”肖云祥表示，对雅居乐而言，应继续坚持“开源节流”的运营策略，尽量维持销售规模，同时谨慎投资。
“优化区域布局、持续深耕对雅居乐同样重要，这对提升企业市场话语权有积极作用。”梁楠表示，同时，雅居乐的多元化业务对企业整体收入的贡献率不断提升，收入渠道多元化优势逐渐显现。因此，强化物业管理及运营能力、保持多元化业务齐头并进也至关重要。
