“目前，通过我们平台询问意大利房产的数量比2024年年底高出一倍以上，其中相当比例来自中国买家。”近日，总部位于吉隆坡的亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人何丹尼向记者表示。
意大利针对外国退休人士推出的7%统一税率制度，意在吸引外国退休人士迁居南部人口相对稀少地区。然而，关注意大利房产市场的中国买家对此保持观望，其关注重点并非享受该税收优惠政策的南部地区，而是集中在米兰、托斯卡纳以及北部各大湖区。
7%税率：10年内外国收入适用统一税率
据了解，意大利于2019年通过《所得税综合法》第24-ter条款，引入针对外国退休人士的7%统一税率制度。根据该制度，自2026年4月起，任何从外国来源领取养老金并将税务居民身份迁至意大利的申请人，10年内对所有符合条件的外国来源收入统一按7%税率征收。这些收入不仅包括养老金，还包括投资收益、海外房租及其他境外所得。
相比之下，意大利个人所得税标准累进税率最高超过43%，二者差距明显。同时，在该制度下，地区和市政附加税暂停征收，境外房产税和境外金融资产税也可一并免除。意大利推出该制度，意在吸引外国退休人士迁居南部人口相对稀少地区，带动当地经济活动，重振因长期人口外流而萎缩的社区。
早在2019年，西西里岛桑布卡镇就曾因以1欧元起拍价出售部分待修缮房屋而引发关注。“意大利不只盯着大富豪，在这方面它胜过法国。”意大利房地产机构Oikos Immobiliare创始人迭戈·莫雷托向记者表示，“在我的所有迁居意大利客户中，五分之三首先是为了税收。”
该制度适用地区涵盖西西里、卡拉布里亚、撒丁岛、坎帕尼亚、巴西利卡塔、阿布鲁佐、莫利塞和普利亚等南部大区，以及意大利中部部分地震灾区。申请人须在申请前7年中至少5年未在意大利居住纳税，该条件既适用于外国人，也适用于长期在海外生活的意大利公民。
自2026年4月7日起，合格城镇的人口上限从2万人提高至3万人，南部地区新增74个适用城镇。普利亚的奥斯图尼、曼杜里亚等知名城镇因此被纳入范围，西西里的诺托也进入名单。这些新增城镇并非边缘补充，而是不少长期受到国际买家关注的目的地。不过，迭戈·莫雷托表示，短期内迁往意大利南部的需求仍主要由欧洲人和美国人驱动，“要让中国投资者在意大利南部投资还需要一段时间，他们需要先了解该地区的生活方式、房产价值以及新居民的税收优势”。
中国买家积极询盘，目光聚焦北部富裕地区
何丹尼介绍，部分通过居外网询盘意大利房产的亚洲买家，是在欧洲居住的中国居民，包括为子女寻求更好教育而从中国大陆迁居欧洲的新移民，以及在意大利经营业务的浙江移民。这些买家的关注点并不局限于税收优惠，而是商业机会、教育资源等。
在意大利从事红酒和艺术品贸易的杨女士向记者介绍，女儿原本在哈尔滨一所普通中学就读并面临中考压力，转入意大利中学后压力减轻很多，成绩名列前茅。她认为，目前同时掌握意大利语、英语和汉语的人才非常稀缺，未来孩子将有很好的就业机会。
中国投资人置业最先前往的地区并非意大利南部。迭戈·莫雷托认为，中国买家在意大利往往集中在米兰、托斯卡纳以及北部各大湖区。“历史悠久、传统、根植于文化遗产的典型普利亚房产，可能并非大多数中国买家正在寻找的类型，许多中国买家更偏好超现代的房产。”
事实上，意大利吸引的更多是希望在欧洲建立生活基地、获得居留选项并享受特定生活方式的富裕家庭。何丹尼介绍，这一趋势也解释了为什么意大利在2025年迎来约3600名新百万富翁，位居全球第三。与此同时，各国申请意大利投资签证的数量也大幅增长，年增幅超过60%。
根据Eurostat数据，截至2025年第四季度，意大利高端房产价格同比上涨约4%，已连续7年增长。“亚洲买家倾向于投资正在上涨的市场。”何丹尼表示，“2026年，我们预计亚洲买家对意大利房产的需求将较2024年水平保持高位。意大利房产市场正在上涨，具有奢华生活方式属性的目的地正吸引全球富裕人群关注。”居外网平台数据显示，目前通过该平台询盘意大利房产的人数仍比2024年底高出一倍以上，其中相当比例来自中国买家。
