当前，我国房贷市场呈现出鲜明的对比态势：一方面，新增房贷利率持续走低，多个城市的首套住房贷款利率已降至3.2%附近，甚至部分地区出现了“2字头”的超低利率；另一方面，存量房贷利率则普遍维持在4%以上的高位，导致新增与存量房贷之间的利差进一步扩大，引发了市场的广泛关注。
市场传闻再起，存量房贷利率下调成焦点
近日，关于存量房贷利率可能下调的传闻再度甚嚣尘上，引发了社会各界的热切关注。业内人士普遍认为，当前存量房贷利率下调的可能性与必要性并存，且存在两种可能的实施路径：一是通过“重定价”方式，即存量按揭借款人与原贷款银行进行内部置换或重新协商房贷利率；二是通过“转按揭”方式，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并依据最新的贷款要素重新签订按揭合同。
专家观点：下调存量房贷利率利大于弊
专家指出，存量房贷利率的下调将为借款人带来显著的利息支出节约，有助于扩大消费和投资，同时稳定住房消费预期。然而，对于银行业而言，当前净息差压力已经较大，若贷款利率继续下调，将使得息差维稳面临更为严峻的挑战。尽管如此，从宏观经济和居民福祉的角度出发，下调存量房贷利率仍被视为一项积极且必要的举措。
新增与存量房贷利差持续扩大
今年以来，新增房贷利率不断下探，央行已两次调整5年期以上LPR，累计下调35个基点。截至2024年6月，个人住房贷款加权平均利率已降至3.45%，较去年同期大幅下降。在市场竞争机制的作用下，多个地区的新增房贷利率屡创新低，甚至出现了“2字头”的极端情况。
相比之下，存量房贷利率则显得高高在上，普遍维持在4%以上的水平。这一利差的存在，不仅加剧了存量购房者的心理落差，还引发了部分购房者提前还贷的行为。一些购房者表示，他们通过筹集资金提前还贷，以减轻月供压力并节省总利息支出。
降存量房贷利率窗口已打开？
随着新增与存量房贷利差的不断拉大，越来越多的业内人士认为，降低存量房贷利率不仅符合群众期盼，还有助于商业银行平滑提前还贷压力。因此，未来存量房贷利率存在下调的空间和可能性。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新一轮存量房贷利率下调的窗口已经打开。他指出，近期存款利率的下调以及央行公开市场操作利率的降低，都为房贷利率的再次下调提供了有利条件。
“转按揭”是否可行？业界看法不一
关于“转按揭”的可行性，业界看法不一。部分业内人士认为，放开存量房贷“转按揭”可促进商业贷款利率完全市场化，是一个可选项。然而，也有不少人担忧，“转按揭”可能会加剧银行内卷，进一步压缩利润空间，并可能引发投机风险、恶性竞争等问题。
五矿信托财富资产配置策略总监何婉婷表示，“转按揭”模式虽然呼声很高，但涉及跨行合作、资产重估、资金调配等复杂流程，且对大行冲击明显。因此，该模式短期内全面推开的概率不大。如若推行，需充分研究对市场不同主体的影响或冲击，做好政策规则协调配套。
银行息差面临更大挑战
存量房贷作为与居民生活息息相关的重要业务板块，其利率调整对银行经营成果产生深远影响。何婉婷指出，去年存量房贷利率集中下调已经引发了阶段性的银行资金压力。如果今年再次推进存量房贷利率下调，虽然预计对银行间流动性影响可控，但无疑将对银行息差构成更大挑战。
然而，从居民端来看，下调存量房贷利率将有效减轻居民的负债压力，释放购买力，并提振居民支付能力和消费信心。同时，这也有助于减少提前还贷等情况，稳定房地产市场。
专家建议：一次性降至接近中长期定期存款利率水平
针对当前形势，李宇嘉建议存量贷款利率应尽可能一次性降到接近中长期定期存款利率水平。他认为，这样做可以让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感，进而抑制提前还贷行为，鼓励按揭买房。
综上所述，存量房贷利率的下调已成为当前市场关注的焦点。虽然下调过程中存在诸多挑战和争议，但从宏观经济和居民福祉的角度出发，这一举措仍被视为积极且必要的。未来，我们期待相关部门能够制定出更为合理、公正且可行的政策方案，以满足广大购房者的合理诉求。
