近期公募REITs市场供给持续扩容，首批4只商业不动产REITs于6月18日上市交易，第二批6只同类产品也于近日获批。7月1日，华夏基金、易方达基金、南方基金、中金基金四家基金公司推出的首批中证REITs全收益指数基金正式发售，标志着REITs赛道指数化投资取得标志性突破，公募REITs投资工具化建设迈入加速通道。
在产品扩容、品类不断丰富的背景下，叠加当前低利率市场环境，REITs在大类资产配置体系中的价值进一步凸显，已成为固收类理财产品实现收益增厚的核心配置品类。
理财公司REITs布局进阶，覆盖全生命周期
在首批商业不动产REITs发行阶段，工银理财、中邮理财、信银理财等多家理财公司参与了战略配售与网下打新。工银理财人士介绍，公司对首批商业不动产REITs进行了系统性投研梳理与前置布局，通过战略配售、网下认购等多元渠道参与不同底层标的投资。实操中坚守资产质量优先、合理估值优先、风险可控优先、盈利确定性优先四大投资准则，摒弃跟风炒作，以稳健底仓配置为基础精选优质不动产项目。
记者调研发现，理财公司不动产投资布局已不再局限于公募REITs，Pre-REITs、机构间REITs等投资工具正成为重点拓展方向。招银理财人士表示，公司将持续跟踪市场动态、优化投资框架，常态化参与公募REITs一级和二级市场投资，并延伸布局Pre-REITs、机构间REITs等，搭建覆盖全生命周期的多层次REITs投资体系。工银理财人士也透露，公司正积极探索推进Pre-REITs等新模式，以拓展收益来源、丰富大类资产配置工具。中邮理财人士则表示，机构间REITs已成为盘活存量的新增长极，底层资产更为丰富，与公募REITs优势互补，是构建多层次REITs市场的重要一环。
从产品端来看，理财公司普遍采用“固收底仓+REITs增强”的组合框架，将REITs作为收益增厚模块嵌入“固收+”理财产品。工银理财人士透露，2025年公司累计通过战略配售、网下投资、扩募等方式参与18单公募REITs项目，新增公募REITs投资平均加权收益率达27%。
低利率时代的新底仓，兼具股债双重特性
银行理财资金为何加速布局REITs？受访机构人士与专家认为，REITs收益根植于实体资产运营现金流，其逻辑与股票依赖企业盈利或债券反映利率与信用有本质不同，使其成为填补股债“中间地带”的重要工具，尤其契合理财资金在低利率环境下的配置需求。
平安理财人士将低利率环境下的突围路径概括为三条：通过债券交易策略追求资本利得、通过海外投资策略寻找高息资产、创新与另类投资，REITs正是第三条路径的核心载体。这类产品强制高比例分红，且每年至少分红一次，主要收益来源是分红及资本利得。今年以来，中证REITs全收益指数与中证REITs收盘指数的差值约为2.76%，即为REITs分红收益所导致。
REITs兼具股债双性：债性在于每年至少把90%的可分配金额以现金红利分给投资人，股性在于可在二级市场交易，价格涨跌带来资本利得，兼具稳定分红与资本增值双重回报。此外，REITs与股票、债券相关性较低，信银理财人士表示，在投资组合中配置部分REITs能够分散风险、提升组合抗波动能力，同时其在交易所挂牌交易、变现便捷的特性也增强了配置吸引力。随着首批中证REITs全收益指数基金发售，标准化的指数工具也为理财资金提供了更加便捷的配置通道。
从闭眼打新到精挑细选，结构性分化加剧
当前，公募REITs市场已基本告别全品类普涨期，步入结构性分化与精细化选品的深度耕耘阶段。首批4只商业不动产REITs上市以来走势显著分化，截至7月1日收盘，国泰海通砂之船商业REIT累计上涨17.05%，中金唯品会商业REIT上涨2.96%，中信建投首农商业REIT上涨2.12%，汇添富上海地产商业REIT则成为目前唯一跌破发行价的产品。业内人士表示，随着资产类型日益丰富，个券筛选难度加大，市场波动亦有所加大，对底层资产配置与组合管理提出了更高要求。
REITs的总回报由底层资产经营收益与市场估值波动共同构成。底层资产质量直接决定可供分配现金流的规模与稳定性，受宏观经济周期与行业供需格局影响；市场估值则主要受利率环境与投资者情绪驱动，因强制分红属性，REITs对利率变化高度敏感，利率下行时配置价值凸显，利率快速上行时则面临回调压力。
今年上半年公募REITs二级市场波动加剧，当前压力主要源于供给端的集中冲击，存量资金跨资产分流、技术性止损负反馈等多重因素叠加共振。上述平安理财人士认为，尽管市场潜在供给压力偏大，但在高息资产稀缺、估值逐步回归理性的大背景下，REITs仍具备较好配置价值。投资者应排除短期价格波动干扰，聚焦核心资产长期持有价值，把握稳定高分红带来的持续回报，在市场回调中捕捉机会。
