机构间REITs，这项听起来颇为小众的资产，正在成为理财资金追捧的“香饽饽”。近期，多家企业陆续落地机构间REITs项目，这一面向专业机构的标准化权益类产品迎来爆发式增长。
凭借估值稳定、分红稳健、发行周期短、合规性强等独特优势，机构间REITs精准契合银行理财资金、保险资金等机构的配置需求，同时有效帮助实体企业盘活存量不动产、降低融资成本、优化财务结构。针对产品存续期长、与理财资金期限错配的行业痛点，实投财经记者近日独家获悉，相关项目通过设置开放退出机制完善交易规则，进一步提升市场适配性，成为低利率环境下资本市场服务实体经济、丰富机构另类投资渠道的重要工具。
理财资金竞逐，年内发行量已超去年全年
8月18日，工银瑞投-杭泰数智新能源基础设施持有型不动产资产支持专项计划成功发行，发行金额3.83亿元，工银理财是该项目核心投资人。项目原始权益人为浙江杭泰数智能源开发有限公司，底层资产为多地工商业屋顶光伏电站，依托并网发电产生稳定电费收入。
7月29日，中国铁工投资国家地理信息科技产业园持有型不动产资产支持专项计划在上海证券交易所发行，发行规模26.49亿元，认购倍数达3倍，获险资机构、银行理财公司等投资者踊跃认购。该计划的底层资产为北京首都机场临空经济区国家地理信息科技产业园成熟运营的物业资产，通过机构间REITs工具将重资产的园区不动产转化为流动性更强的金融产品。
8月4日，由上海宏祚新能源科技有限公司作为原始权益人、兴证证券资产管理有限公司担任计划管理人的“兴证基实-宏祚新能源持有型不动产资产支持专项计划（碳中和）”正式设立，该项目获得银行理财资金的直接认购。
Wind数据显示，截至8月27日，全市场已发行67只机构间REITs，发行总额1091.86亿元。2025年以来，发行数量和规模大幅增长——2025年全年发行29只、发行总额537.5亿元；今年年初至8月27日，发行数量已达32只、发行总额428.79亿元，超过去年全年水平。
估值稳定成核心吸引力
华泰证券固收首席分析师张继强表示，机构间REITs以持有型不动产为基础资产，在交易所挂牌交易，法定载体为资产支持专项计划。作为纯权益属性产品，机构间REITs避免了“名股实债”的合规隐患，产品设计更简单；相较公募REITs，发行周期显著缩短。由于主要面向专业机构投资者，二级市场交易并不频繁，估值更为稳定。
一位理财公司人士向实投财经记者透露，目前该公司采用中证指数有限公司提供的“中证估值”来核算机构间REITs的每日价格。该估值以持有型不动产ABS的底层资产运营情况、产品条款设计、收益分配等信息为基础，结合中证收益率曲线、交易情况等市场信息，采用现金流贴现法计算。
中信建投证券研报介绍，机构间REITs交易不活跃，投资者常采用第三方估值数据进行估值。这类数据通过匹配收益率曲线和特定点差，提供了相对稳定的会计净值，对短期波动进行了平滑。以现金流为核心的估值体系通过拉长观测窗口，平滑了单期现金流波动。
平安理财创新投资业务负责人孙鑫此前在中证持有型不动产ABS专题交流会上表示，在广谱利率持续下行环境下，另类投资是理财资金投资端的重要解决方案之一。持有型不动产ABS具有独特的定位和优势，未来理财行业有望迎来更大体量的新增配置需求。
张继强进一步分析称，机构间REITs具备长期限、稳分红特性，契合保险资金、养老金、银行理财资金的配置诉求，现金分派率普遍高于传统债券付息率，是低利率环境下有效的收益增强工具。相比公募REITs，其价值波动更紧密地锚定底层资产运营基本面，提供更低波动性和更高收益确定性；相比其他固收类产品，现金分派率较高，且产品定制化程度更高，管理人可根据投资者特定的资金久期、收益目标和风险偏好，反向寻找并设计底层资产与交易结构。
为投融资双方带来便利，退出机制化解期限错配
上海市锦天城（北京）律师事务所高级合伙人梁冰认为，当前机构投资者面临可投资产不足的局面，机构间REITs能通过分红为投资者提供期间收益，同时作为交易所上市的标准化产品，能简化投资决策流程、方便投后管理。
北京国家会计学院金融系副教授沈庆劼指出，机构间REITs可给融资人和投资人带来多项好处。对主体信用较弱但持有高质量资产的融资人而言，发行机构间REITs可以扩大融资规模、降低融资成本，提高资产流动性、优化财务报表。对投资人而言，选择性违约风险和再融资波动风险都较低，认购交易所标准化产品不存在合规风险与道德风险，且底层信息公开、信息透明度较高。
针对产品存续期长与理财资金期限错配的问题，沈庆劼表示，理财资金占比较高的机构间REITs会在发行条款中约定中途退出情形。以前述中国铁工投资项目为例，实投财经记者独家获取的标准条款显示，项目设置了开放退出期，持有人可申请全部或部分开放退出。在实施开放退出的特定期间内，管理人应尽合理努力为已办理退出确认手续的份额寻找新的投资者，撮合交易完成退出。
实投财经观察
实投财经认为，机构间REITs的爆发式增长，并非偶然。在低利率与“资产荒”并存的宏观环境下，机构投资者对“低波动、稳分红、真权益”资产的渴求，正推动这类小众品种加速走向台前。
与传统固收产品相比，机构间REITs的收益来源于底层资产的真实运营现金流，而非主体信用背书；与公募REITs相比，其估值锚定基本面而非交易情绪，波动性更低。这种“收益确定性+估值稳定性”的组合，恰好填补了理财资金在纯债与权益之间的配置真空。
开放退出机制的设置，则是对产品期限结构与投资者流动性需求之间矛盾的务实回应。当“长期资产”与“短期资金”能够通过规则设计实现有效衔接，机构间REITs的市场适配性便从“投资价值”延伸至“配置价值”。
对于实体经济而言，机构间REITs的价值不仅在于融资，更在于它将大量沉淀在不动产中的资本转化为可流转、可定价的金融资产，为存量资产的盘活与再投资打开了新的通道。在资本市场服务实体经济的叙事中，这或许是最不张扬却最扎实的一条路径。
